פסק-דין בתיק עמ"נ 180/03

בפני ערעור על החלטת ועדת הערר המחוזית-מחוז מרכז, שניתנה ביום 5.5.03, לפיה המקרקעין של המערערים הנמצאים בראש העין, אינם "מקרקעין גובלים" , לכביש "חוצה ישראל", כאמור בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק").

עובדות המקרה

1.      ביום 10.3.96 הגישו מערערים 7-1 למשיבה 1 תביעות נפרדות לפיצויים, עקב ירידת ערך המקרקעין שלהם, הנמצאים בראש העין, הנובעת מאישור תוכנית מתאר ארצית משולבת לבניה ולפיתוח ולקליטת עליה, היא תוכנית לסלילת כביש מס' 6 - כביש "חוצה ישראל" (להלן: "התוכנית" או "התוכנית הפוגעת") בקטע כפר דניאל עד דרך מס' 5, וזאת לפי סעיף 197 לחוק.

2.      בימים 19.8.96 ו-17.11.97 הוגשו והתקבלו אצל המשיבה 1 גם תביעותיהם הנפרדות לפיצויים של מערערים 8-18, אף הן בגין פגיעת התוכנית בערך המקרקעין שלהם הנמצאים בראש העין.

3.      המשיבה 1 לא החליטה בתביעות המערערים במשך חמש וחצי שנים חרף תזכורות ששלח לה ב"כ המערערים ופגישות שהתקיימו בינו לנציגי המשיבות, ולכן הגישו המערערים ערר לועדת הערר. 

4.      ועדת הערר דנה בשתי טענות חלופיות שהעלו המערערים בכתב הערר:  האחת, שיש להכליל את מקרקעי המערערים בתחומה של התוכנית על ידי הסטת הקו הכחול בתוכנית, והשנייה, שמקרקעי  המערערים גובלים בתחום התוכנית כאמור בסעיף 197 לחוק, ומשכך הם זכאים לפצויים עפ"י סעיף 197 לחוק. 

5.      ביום 5.5.03 החליטה ועדת הערר לדחות את טענות המערערים, וקבעה כי המקרקעין נשוא הערעור, אינם עונים על דרישותיו של סעיף 197 לחוק, שכן אינם נכללים בתחומה של התוכנית ואינם גובלים עימה ומשכך המערערים אינם זכאים לתשלום פצויים על פיו.

החלטה זו היא נשוא הערעור שבפני.

      6.   הדיון בערעור נדחה מספר פעמים על מנת לקבל את פסה"ד בעע"מ 2775/01 ויטנר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה "שרונים" (להלן: פס"ד " ויטנר") עד שנמחק ביום 3.2.05, עם מתן אפשרות לצדדים לבקש חידוש הדיון בו לאחר מתן פס"ד ויטנר.

ביום 4.9.05 ניתן פס"ד ויטנר, ביום 15.9.05 ביקשו המערערים לחדש את הדיון בערעור (בש"א 32540/05), והדיון בערעור חודש והתקיים ביום 3.11.05 כאשר במהלכו הוצגו בפני, בהסכמת הצדדים, תמונות שצולמו ביום 2.11.05.

במהלך הדיון, שבו טענו ב"כ הצדדים בענין יישום פס"ד ויטנר על המקרקעין של העותרים, הסכים ב"כ המערערים בפתח טיעוניו שהמקרקעין של מערערים 16-18 אינם חלקות גובלות.

טענות המערערים

1.      הפרשנות הצרה בה נקטה ועדת הערר למונח "גובלים עימו" שבסעיף 197 לחוק, אינה הפרשנות הראויה לפי תכלית החוק ולפי פרשנותו המילולית לאור חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, המעלה את זכות הקניין לרמה של זכות יסוד חקיקתית.

2.      יש לתת פרשנות מרחיבה למונח "גובלים עימו" שבחוק, שכן המחוקק בחר להקנות זכות פיצוי מכוח סעיף 197 לחוק לכל בעלי המקרקעין הגובלים בתחום התוכנית הפוגעת, ולא רק לאלה הנמצאים בתחומה של התוכנית.

3.      יש לדחות פרשנות דווקנית לפיה רק בעלי מקרקעין המשיקים פיזית לקו הכחול של התוכנית הפוגעת, יהיו זכאים לפיצוי מכוח הוראת סעיף 197 לחוק.

4.      המקרקעין הנמצאים מחוץ לתחום התוכנית נחלקים לשלוש קבוצות ראשיות: מקרקעין "הגובלים" פיסית עם הקו הכחול של התוכנית הפוגעת, מקרקעין הנמצאים בסמיכות מיידית לקו הכחול של התוכנית, וכל שאר המקרקעין. אשר על כן, הרחבתו של המונח "גובלים עימו" תחול גם על מקרקעין הנמצאים בסמיכות מיידית לקו הכחול של התוכנית.

5.      פירוש מרחיב למונח "גובלים עימו" יאפשר התחשבות בנסיבות של כל פגיעה ופגיעה. על הועדה לשקול כל מקרה בפני עצמו, ואין להסתפק בקביעה שאין קירבה פיסית של המקרקעין לתחום התוכנית הפוגעת.

6.      למעט המקרקעין של מערערים 16-18, הנמצאים במרחק של כ-60 מטר מגבול התוכנית הפוגעת, כאשר ביניהם לבין גבולה הדרום-מערבי של התוכנית ניצב בית המשמש כחיץ, ניצבים מקרקעי המערערים מול התוכנית הפוגעת, כשאין ביניהם חיץ בעל מרחק מהותי או חיץ פיזי, ואין כל גורם אחר המנתק את הזיקה ביניהם. כל מקרקעי המערערים נמצאים בסמיכות מיידית לתוכנית הפוגעת, באופן שהם נראים כיחידה אחת.

7.      התכלית החקיקתית המרכזית העומדת בבסיס הוראת סעיף 197 לחוק, הינה מתן פיצוי כספי הולם לבעלי מקרקעין, אשר ערך נכסיהם ירד בשל אישור תוכנית. תכלית חקיקתית משנית בלבד הינה ודאותן של הרשויות התכנוניות בדבר היקף התביעות הפוטנציאליות בשל אישורה של התוכנית.